В столичном регионе на 31% упал спрос на новостройки. По словам заместителя гендиректора по работе с жилой недвижимостью Ricci Наталии Кузнецовой, цены на жилье на понижение не пойдут.
«Сокращение запусков новых проектов сегодня означает, что через год-два рынок может столкнуться с острой нехваткой предложения. Как только спрос начнёт восстанавливаться — цены могут подрасти», — прогнозирует эксперт.
Кузнецова отметила, квадратный метр в Московском регионе поднялся в цене за год на 27% и теперь стоит 539 тыс. Предложение сократилось на 16%, а дорогое финансирование не позволяет девелоперам выводить новые проекты, цены на стройматериалы растут вместе с зарплатами строителей.
В других крупных городах нашей страны спрос на первичное жилье в апреле уменьшился на 21,4−27,3%.
Почему спрос на новостройки в столичном регионе «пошел на снижение» «Свободной Прессе» рассказал Сергей Толкачев, профессор кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ:
— Цены на жилье в Москве и Московской области уже достигли очень высоких значений. Для многих потенциальных покупателей, особенно тех, кто не имеет значительных первоначальных накоплений или высокой заработной платы, покупка квартиры в новостройке становится финансово недоступной. Удорожание ипотечных кредитов (особенно рыночной ипотеки) также делает покупку жилья менее привлекательной. Льготные ипотечные программы, хотя и были поддержкой, также претерпевают изменения и становятся менее доступными.
Не стоит забывать, что и общая экономическая ситуация, включая инфляционные ожидания, геополитическую обстановку и неопределенность на рынке труда, заставляет людей откладывать крупные покупки, в том числе и приобретение недвижимости.
В последние годы на рынок было выведено также большое количество проектов, что привело к некоторому насыщению предложения. Покупателям есть из чего выбирать, и они становятся более избирательными.
«СП»: Почему не стоит ожидать снижения цен на данное жилье? Спрос ведь упал…
— Несмотря на снижение спроса, цены на новостройки в ближайшие годы не упадут по ряду причин. Стоимость строительных материалов, рабочей силы и привлечения финансирования продолжает расти. Застройщики вынуждены учитывать эти издержки, что не позволяет им значительно снижать цены, ну и в своей прибыли они, конечно, кровно заинтересованы.
Они могут прибегать к другим инструментам, таким как акции, скидки, рассрочки, бонусы, но не к прямому снижению цены квадратного метра, которое может создать негативный прецедент. Рынок недвижимости в целом обладает определенной инерционностью.
Снижение цен, если оно и начнется, будет происходить очень медленно и постепенно, а не обвально. В Москве и ближайшем Подмосковье все еще существует дефицит качественного предложения в привлекательных локациях, что будет поддерживать цены.
«СП»: Повысится ли спрос на новостройки при изменении условий выдачи ипотеки, изменении ключевой ставки? Если нет, то почему?
— Да, спрос скорее всего повысится при благоприятных изменениях. Снижение ключевой ставки приведет к удешевлению рыночной ипотеки. Чем ниже ставка, тем ниже ежемесячный платеж по кредиту, и тем доступнее становится жилье для покупателей. Это во-первых. А во-вторых, если государство решит расширить программы льготной ипотеки (например, снизив первоначальный взнос, увеличив сумму кредита или продлив срок действия) или введет новые, это также стимулирует спрос.
Это особенно актуально для тех, кто рассчитывает именно на государственную поддержку.
Если же условия выдачи ипотеки, наоборот, станут более жесткими (например, повысят требования к заёмщикам, увеличат первоначальный взнос), или ключевая ставка продолжит расти, то спрос, скорее всего, продолжит снижаться или останется на низком уровне.
Если бы спрос не повысился при благоприятных изменениях, это могло бы указывать на более глубокие проблемы. Если в экономике преобладают негативные тенденции (высокая инфляция, безработица, снижение инвестиционной активности), это может подавлять желание людей вкладываться в недвижимость.
Даже при доступной ипотеке, если у людей нет стабильного дохода и уверенности в завтрашнем дне, они не будут брать на себя долговое бремя. Также в случае повторяющихся историй долгостроев или проблем с качеством, покупатели могут стать более осторожными.
«СП»: Такая ситуация наблюдается не только в Москве, но и в других городах-миллионниках, возможны ли там изменения в отношении спроса?
— Причины, которые вызвали падение спроса в Москве (удорожание ипотеки, экономическая неопределенность, высокие цены), действуют и в других крупных городах. Однако в городах-миллионниках цены на жилье, как правило, ниже, чем в Москве.
Это может делать недвижимость более доступной для местного населения, снижая чувствительность спроса к изменениям условий. В каждом городе есть свои локальные факторы: уровень развития экономики региона, наличие крупных работодателей, миграционная привлекательность, объемы ввода жилья.
Эти факторы могут влиять на динамику спроса. Там, где цены ниже и доходы населения не так сильно отстают от стоимости жилья, даже небольшие позитивные изменения в ипотечных программах или экономических условиях могут привести к более существенному росту спроса.
«СП»: Как думаете, будут ли сейчас девелоперы более осторожными с запуском новых проектов, возможно ли, что они будут использовать скидки?
— В целом текущая ситуация на рынке новостроек Московского региона — это логичное следствие стечения нескольких факторов: высокой степени насыщения рынка, завышенных ценовых ожиданий девелоперов и, главное, резкого удорожания ипотеки.
Рынок переходит из фазы «горячего» спроса, подогреваемого доступными льготными кредитами, в более спокойную, где главным фактором становится реальная платежеспособность покупателя.
Падение спроса — это серьезный сигнал, указывающий на то, что магия льготной ипотеки в ее прежнем виде исчерпала себя. Девелоперы будут более осторожны с запуском новых проектов, чтобы не заморозить средства в непродаваемых квартирах.
Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити») также считает, что изменение ключевой ставки и ипотечных условий способны исправить ситуацию:
— Уверен, что снижение ключевой ставки приведет к росту спроса на первичное жилье. Даже клиенты рынка новостроек класса премиум и выше заинтересованы в ипотечном кредитовании, чтобы не выводить единовременно крупные средства из оборота. Также смягчение монетарной политики ведет к сокращению доходности депозитов. Следовательно, многие вкладчики переориентируются на другие инструменты сбережения средств, преимущественно, в первичную недвижимость. Рынок новостроек демонстрирует высокую устойчивость даже на фоне непростой экономической конъюнктуры, что, разумеется, привлекает клиентов.
Елена Мищенко, операционный директор по развитию продаж агентства «Счастье под ключ» рассказала «СП», как обстоят дела со спросом на вторичное жилье:
— Спрос на «вторичку» не падает, она живет в стандартном режиме. Вторичное жилье дешевле новостроек, те, кто мог покупать новостройки по субсидированным ставкам, уже купили, остальные взять не могут, ибо ставки эти сильно ограничили.
На вторичку субсидии «отключили» 2 года назад, её как продавали и покупали, так и продолжают. Плюс разница цен между новостройками и вторичным жильем в одном и том же локационном сегменте и метраже составляет в среднем, в зависимости от места, от 15 до 30%. И какой смысл покупать новостройку, строящуюся 2,5 года, если можно взять готовое жилье?
