Пятиметровые «каморки Папы Карло» стали самым популярным товаром на рынке недвижимости в России для тех, кто хочет заработать «на бетоне». А вот покупать полноценные квартиры на перепродажу — среднему классу больше не выгодно: маржу съедят налоги.
Срок, когда можно перепродать жильё с освобождением от НДФЛ, увеличен с 3 до 5 лет, а сумма «подоходного налога» стала прогрессивной — от 13 до 22%.
Из-за подорожания квадратных метров жилья и ужесточения условий перепродажи, появился новый объект для «вложений в бетон». Это — микронедвижимость: машиноместа в паркингах, места для хранения вещей (келлеры) в подвалах, небольшие кладовки. За два года спрос на них подскочил на 20% — 35% в зависимости от типа микронедвижимости.
Граждане рассматривают такую покупку, как способ приумножить капитал. Сначала эти места можно сдавать в аренду, а затем выгодно продать: они дорожают быстрее, чем квартиры.
Поэтому если раньше подобные квадратные метры покупали только жильцы этого же дома, то сейчас — те, кто раньше подсуетились. Количество сделок по сдаче парковок в аренду увеличилось на 35%, велосипедных комнат — в ряде регионов ещё больше.
И всё же вкладываться в микронедвижимость — дело довольно беспокойное и авантюрное. А вдруг никто не захочет арендовать кладовку, которую ты покупаешь, а со временем она только подешевеет? Не проще ли положить ту же сумму на банковский депозит и получать гарантированный процент, тем более, что сейчас ставка ЦБ очень выгодна для вкладчика: ежегодный доход превышает инфляцию почти в три раза? На эти вопросы «Свободной Прессы» ответила эксперт по недвижимости, риэлтор Елена Красикова.
«СП»: Каковы обычно размеры микронедвижимости (если не говорить о машиноместах, которые размечаются по стандарту), и сколько они стоят?
— На рынке нежилой недвижимости есть кладовые помещения размерами от 1,5 м² — до 10 квадратных метров. А сколько стоит купить такую микронедвижимость — в первую очередь зависит от класса здания (эконом, бизнес, премиум), его этажности и габаритов жилья в нём. Чем выше здание, чем меньше кладовок запроектировано, чем больше людей живет в доме — тем дороже стоят кладовые.
Потому что в маленькой квартире-студии площадью от 18 кв. м все вещи даже одного человека могут не уместиться. А если он не один: ты не разместишь пару велосипедов, лыжи, санки, ватрушки. То есть, разместить можно, но самим будет тогда жить тесно.
Сейчас современные квартиры сдаются даже без лоджий. Раньше шутили, что балкон — это хламовник. А сейчас эту функцию берут на себя кладовки: спортинвентарь, инструменты, сезонное хранение одежды, чемоданы для поездок…
А в малоэтажном ЖК, где немного жителей с большими квартирами, всё можно разместить дома, и такие же кладовки будут дешевле намного, потому что они не очень нужны жильцам.
Моя клиентка купила в таком ЖК в Московской области кладовку площадью 4,5 м² по акции застройщика со скидкой за 145 тысяч рублей, это было пять лет назад. Так что, в целом, тренд не новый. Обычно такие кладовки сдаются в аренду соседям или каким-нибудь мелким предпринимателям из ближайшего офиса или магазинчика — под склад.
Причём, предпринимателям — достаточно дорого. А сейчас эта кладовка стоит, если ее продавать, от 500 до 600 тысяч. Удачная инвестиция.
В большом доме микронедвижимость изначально стоит дороже и дорожает тоже быстро.
«СП»: Жильцы дома имеют право на приоритетную покупку кладовок, или кто первым подсуетился на стадии забора, тот и купил?
— Как правило, сначала застройщик предлагает машиноместа и кладовые помещения покупателям жилых квартир в его доме. Но если они не все выкупили, то по ДДУ (договору долевого участия) кладовую или машиноместо может купить кто хочет: не из этого дома, не из этого района. Не все застройщики это позволяют, но многие.
«СП»: Почему некоторые застройщики не позволяют делать покупку микронедвижимости посторонним?
— Возьмем типичный современный микрорайон Москвы — ЖК «Сити Бей»: ограниченная территория, замкнутая между тремя преградами: с одной стороны Волоколамское шоссе, с другой — МКАД, а третья граница — река-Москва.
Очень плотная застройка домов, из них несколько 55-ти этажных небоскрёбов. Концепция ЖК — двор без машин. Во дворах только места отдыха людей. Все машиноместа под землёй из расчёта — одно машиноместо на одну квартиру.
Это — уже ограничение, а если продавать эти места ещё и посторонним… Но не у всех есть возможность купить сразу. Тогда свободное место отдают другому жильцу. В таких ЖК стоимость и аренда микронедвижимости очень высокая.
«СП»: Вы рассказали о покупке микронедвижимости в первичном строительстве. А как её разыскать на вторичном рынке?
— Поскольку эта недвижимость более ликвидна, её продать полегче, чем квартиру, и многие из тех, кто попал в непростую жизненную ситуацию, продают, в первую очередь машиноместа и кладовки. По объявлениям, на вторичном рынке.
Иногда люди становятся банкротами, тогда их недвижимость, в том числе машиноместа и кладовки, выставляется на открытые торги. О них сообщается на специализированных сетевых ресурсах. Указывается объект и его первоначальная цена. Так, одна моя клиентка выиграла келлер площадью 10 м² по стартовой цене, потому что других претендентов не оказалось.
Ещё один путь — когда, например, правительство Москвы строит дома по реновации, то машиноместа в паркинге там не бесплатные.
Сначала они проводят торги среди жителей, которые по реновации переехали в эти дома, а потом, если эти объёмы не выкуплены — они выставляются на открытые муниципальные торги, на свободный рынок.
Если нужна микронедвижимость — все эти торги можно отслеживать и участвовать в них.
«СП»: Средняя цена машиноместа в московском подземном паркинге — от 2 миллионов рублей. Что выгоднее: купить это место с целью получения дальнейшей прибыли, или положить эти же деньги на депозит?
— Нужно смотреть, на какой срок человек планирует инвестицию. Если на год — лучше в банк.
Ты не сможешь продать через год машиноместо с хорошей прибылью. Есть минимальный срок владения недвижимым имуществом, если ты продаёшь раньше — придётся платить налог. Ежемесячная коммуналка — это тоже расходы.
И с аренды тоже придётся платить налог. И это не 4 процента как у самозанятых, которые сдают свою жилую недвижимость, а все 13 процентов НДФЛ. Срок окупаемости машиноместа быстрее, чем жилой недвижимости, но это всё же годы.
А в банке каждый месяц плюсуются проценты, а на следующий месяц — проценты к уже к увеличившейся сумме.
Если же это относительно долгая инвестиция, то к тому времени, как ты сможешь перепродать машиноместо без налога, оно ещё и подорожает, и аренда будет получена за все эти годы.
В любом случае, сдавать в аренду микронедвижимость не так беспокойно, как жилую недвижимость. При сдаче кладовки или машиноместа у тебя не болит душа за их сохранность: там ничего арендатор испортить не может, за пожарную безопасность отвечает управляющая компания.
Есть ещё вариант приобретения акций и облигаций, но это уже вопрос к финансовым игрокам, которые разбираются в этих инструментах и не боятся рисковать.
