Цены на квартиры многократно завышены, застройщики получают сверхприбыли — так считают и в Госдуме, и в банковском сообществе. Действительно, всё именно так и есть, на российском рынке недвижимости наблюдается колоссальный «пузырь», который в любой момент может лопнуть. Что с ним делать непонятно, и простые решения тут вряд ли уместны.
«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают, ждут, пока ситуация изменится. Пока застройщики не образумятся — а они образумятся — жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене. А не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Если отбросить эмоции, это означает, что цены должны упасть минимум в два раза, а то и больше, в настоящий момент они нерыночные. То есть не соответствуют уровню спроса, а именно доходам граждан РФ.
Всё верно, новостройки не продаются, спрос рухнул, на рынке недвижимость мёртвый штиль, в том числе на вторичном. В реалиях нынешнего уровня доходов населения с ценников нужно убирать лишний нолик, то есть разделить их на десять. Тогда что-то будут покупать, да и то не особо активно — значительная часть народа тратит все свои денежные поступления на продукты питания и первоочередные нужды.
Накоплений нет, бравурная статистика о росте сбережений имеет мало общего с реальностью. Все те несчётные десятки триллионов депозитов населения совершенно виртуальные. Иногда даже оторопь берет: согласно последним «статистическим данным», 64% людей держат на вкладах более 1,4 млн рублей. Страна миллионеров, никак не иначе…
Уровень обеспеченность населения квадратными метрами в РФ один из самых низких в мире, в какой-нибудь Иране он в разы выше, даже в Гондурасе (южном) и то всё намного лучше. Посему недорогие квартиры и дома очень нужны, и таковых хватает — по всей стране простаивают целые города многоэтажек. Ничуть не меньше и «мёртвых» коттеджных посёлков, они ветшают и разваливаются, зарастают сорным лесом.
Положим, тот самый «лишний» нолик в ценах на квартиры и коттеджи исчез, как именно это случилось — неважно. Случилось. И мы вскоре это увидим воочию. Что потянет за собой подобная «коррекция рынка»?
Если смотреть с точки зрения простого потребителя, который не против улучшить свои жилищные условия и при этом обладает такими возможностями — у него есть постоянная работа с достойной зарплатой — то всё очень позитивно. Падение цен создаст спрос, ныне отсутствующий, причём он будет таким, каким его ещё не видели.
Что ещё хорошо — при таких уровнях цен людям не придётся влезать в долговую кабалу на 20−30 лет, по сути, это будет квартира (дом) по цене новых «жигулей». А на машины народ худо-бедно деньги находит. Да, тоже без кредитов не обходится, но всего на 2−3 года. Это можно пережить.
Интересы застройщиков, которые уже нахапали несчётные сотни миллиардов долларов, и хотят ещё, уже никому не интересны. Банкирам в том числе.
Но самим финансистам ведь тоже не поздоровится. В залоге у банков недвижимость, именно они и является гарантом того, что кредиторы станут расплачиваться по ссудам. Ведь в противном случае у них отнимут квартиры и коттеджи.
По такой логике банкиры тоже должны препятствовать снижению цен на квадратные метры, так как их обвал в десять раз — да и в два, в общем-то, тоже — резко уменьшит платёжную дисциплину клиентуры. Ведь одно дело для человека лишиться актива стоимостью в миллионы рублей, совсем другое — в сотни тысяч рублей. Причём если он за него ещё не расплатился.
В этой связи «наезд» представителя банкирского сообщества в парламенте на застройщиков вызывает вопросы. Но, видимо, логика тут какая-то другая, не столь очевидная. Однако она явно есть, ведь в противном случае вышеозначенные слова бы просто не прозвучали.
Что это может быть? Ипотека окончательно померла, ставки там превысили 43% годовых и продолжают расти. Чтобы никто не прорвался, не взял кредит. То есть значительную часть розничного банковского бизнеса пришлось закрыть, риски тут слишком высоки.
Между тем именно на «рознице» сейчас можно зарабатывать, иных вариантов, в общем-то, и нет. Корпоративное кредитование умерло, нынешний уровень не могут позволить себе даже такие оборонные гиганты, как «Ростех».
Рынку недвижимости нужна некая «чистка». Или «зачистка». Способная вернуть на него клиентуру, и, соответственно, чтобы банки могли тут как-то участвовать. Как именно пока тоже не очень понятно, но тут всё будет зависеть от конкретной конъюнктуры, которая сложится после установления «новой реальности» по ценам.
Вряд ли это опять будет «классическая» ипотека, с ней финансисты уже сильно обожглись, но только на этом продукте свет клином не сошёлся. Счета эскроу, проектное финансирование — это не менее интересно.
В целом же тренд российского рынка недвижимости совершенно очевиден — резко вниз. В настоящий момент по данным Центробанка разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком составляет 44%, то есть почти половину. Между прочим, максимальный за всю историю показатель, рекорд!
Из этого следует совершенно очевидный вывод, что новостройкам положено подешеветь в два раза. В первый раз. А этот факт, в свою очередь, подвинет цены и на вторичном рынке. Далее снова «первичке» придётся ужиматься.
Две-три подобных итерации — и тот самый лишний «нолик» в цене уйдёт. Поэтому что-либо покупать нынче просто глупо, ведь за те же деньги вскоре можно будет купить жилплощадь в разы просторней и комфортней.
